やってみてわかった！不動産投資～持ち家を賃貸に出す場合
こんにちは。なおみです。
今回はウェルスWealthの方のマネー系のお話しです。
これからの時代はリスクヘッジのためにも
「複数の収入源」が大事であると
さまざまな本や雑誌などで言われています。
自分がもっている資産に働いてもらう投資、株からの配当なども
１つの収入源となります。
また、最近はレオパレスとかスルガ銀行とか
すこぶるイメージが悪くなりましたが、
「不動産」投資もその１つですよね。
サラリーマン大家さんなんて言葉もあります。
でも物件を購入するのにぎりぎりまでローンを組んで・・・、
というのはリスクが高いですよね。
住んでいる物件を賃貸に出す
低リスクで、不動産投資をするには、
自分が住んでいる（いた）物件を賃貸にするのが手っ取り早いです。
不動産投資の世界では
「ヤドカリ投資法」などとも言いますね。
購入した不動産を自宅として利用しながら、
不動産価値が上がったタイミングや貯蓄ができた頃合いを見計らって
新しい住居に住み替えをしていくという投資方法です。
この投資法を実際にやってみました。
札幌プリンの記事で予告（？）した通り、
その体験をまとめてみました。
長くなるのでお時間のあるときに
どうぞお読みくださいね😊
はじめての不動産投資
以前夫が会社員だったころ、通勤時間の節約のためもあり、
東京駅徒歩圏内のマンションに住んでいました。
リーマンショック時の頃に購入したものです。
これは業者が売主だったもので、仲介手数料もなく、
今と比べると、物件価格自体が相当お手頃だったと記憶しています。
その部屋には４～５年住んでいて、
後に、独立して仕事をすることになったことと、
都心部なので物件の平米数が小さく、やはり手狭に感じるようになったため、
引っ越すことにしました。
空いた部屋を売却するか賃貸に出すか、悩みました。
双方にメリット・デメリットがあるのは理解していました。
収入源を複数に増やす必要を感じていたので、
やっぱり「不動産収入」を得てみたいと思いました。
先にご紹介した「ヤドカリ投資」のことが頭をよぎり、
賃貸に出すことにしました。
（元々いろんなことを試してみたい性質なのです;^_^）
どんな賃貸管理業者を選ぶか
いざ賃貸に出す場合、
何から手をつけていいかわかりませんよね。
調べると、家賃の回収や入居者の募集などを代行してくれる
賃貸管理業者にお任せするのが良いというのがわかりました。
でも、どんな業者に任せるのがよいのか、
部屋をどんな状態にしておけばいいのかという情報はあまりなく、周りにも不動産投資をやっている人もいなかったので、
わかりませんでした。
ちょっと問い合わせてみたくても
不動産屋の営業マンはしつこい場合が多いし。
賃貸がメインの会社は無理やり賃貸を、
売買がメインの会社は無理やり売却をすすめてくるだろうことも予測されます。
迷いましたが結局、一括査定サイトで数社にコンタクトしてみました。
比較することで色々わかることもあります。
折り返しのご連絡が早くて感じよく、
こちらの要望をくみ取って、
軽微なリフォームをご提案くださった会社がありました。
しかも管理手数料が安く（賃料の１％：通常は３～５％くらいが相場）
分譲マンションの賃貸を専門にされている会社（かなりニッチな企業ですね）でした。
賃料の１％だと、賃料が１５万円の場合１，５００円ということです。
かなりお安いですね。
お話しをするうち、疑問点についても誠実に答えていただけたので、
この会社に決めました。
問い合わせた会社のなかには
いかにも片手間という感じがありありの企業もありました。
部屋の傷んでいた箇所をリフォームして貸し出したかったのですが、
通常の大手チェーンの不動産会社などですと
関連会社に丸投げして、
そこでふっかけてくる会社もあるようでしたので不安でしたが、
この会社の提案は適切なものでした。
（リフォーム代は、後の受け取り賃料と相殺していただけますので、当初の持ち出しはほとんどありません）
小さな仕事でも嫌がらずにこなす「誠実さ」は大事ですね、何事も。
すぐに打ち合わせの日取りを決めてもらって、
リフォームも迅速に手配していただくなど、
担当者さまのご尽力により
無事に賃貸に出すことができました。
すぐに貸借人も決まりました。
結婚したばかりの共働きの若い夫婦です。
家賃の保証会社の審査も通ったとのことでしたので、
こちらもＯＫを出しました。
設備の故障などの問題もなく、
１年以上過ぎました。。。
ところが。
トラブル発生
ある月に、賃料の入金が遅れたことがありました。
数日後にはすぐ振り込まれました。
担当者さまから連絡が入りましたが、
様子を見ましょうとのことでした。
そして、またその数ヶ月後に遅れはじめてきました。
たまっていくと、結構な金額になります。
家賃保証オプションを付けていましたので、
管理会社の滞納立替として入金されていまして、
こちらの手取り額としては変わりません。
ご自宅を賃貸に出すことを検討されている方は
保証オプションをつけておいたほうが安心かもしれません。
管理会社の担当者の方が調査したところ、
（直に訪問していただいたそう）
その時は、世帯主が入院していて支払いが滞ってしまったとの事情があったようでした。
翌月もまた滞納が続きました！
貸借人に連絡もとりにくい状態になっています。
今度は、入居時に審査した保証会社の調査部門の出番になったようです。
保証会社による調査
保証会社による調査はもっと踏み込んだものになります。
一言でいうと、探偵さんみたいなものです。
住民票の確認、電気ガスなどのインフラの使用状況、
メーターの数値の確認、
郵便物の確認、周囲の住民への聞き込みなどです。
写真も色々撮られます。
それらを書面にしてこちらに報告してくださいます。
こんな感じです。
電気メーターの使用状況を書面にしたもの です
保証会社からの報告によると、
ライフラインの使用状況から居住は確認できるが、
訪問しても本人には会えず、電話連絡にも応じない。
（貸借人の父親が保証人になってはいましたが、
何年も会っておらず関知しないとのこと）
それと、もう１人貸借人以外の人物宛（！）の郵便が届いていたとのことでした。
貸借人の身辺がゴタゴタしているのは察せられます。
とにかく連絡の取りようがないので、
ここまでくると、裁判などの法的手段による
「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの方法に移ることになります。
手順としては、まず『内容証明』を賃借人に送付します。
それでも進展がない場合には、
訴訟・強制執行により退去を求める事になります。
管理会社さまにすべて委任していたので、
こちらが書面を作成したり、出廷するなどの
具体的行動をとるわけではありませんが、
係争中というのは落ち着きません。
（現在は解決して、別の貸借人に住んでいただいています）
長くなりますので、次回に続きます。（不定期で書きます）
それでは、長文をお読みいただきありがとうございました♪
