やってみてわかった！不動産投資②
こんにちは。なおみです。
今回は不動産投資のお話しの続きです。
前回は貸借人と連絡が取れなくなり、
滞納の状態になってしまって、
貸借人夫婦以外の第三者宛ての郵便が確認されたところまで、でした。
連絡がとれない
管理会社さまの方からも、
毎日のように連絡を取っていただいていたようです。
マンションが、担当者さまの毎日の隅田川ジョギングコース近くにあったため、
時に訪問してくださったこともありました。
ある日、奇跡的に（！）奥さまの携帯の方に連絡が付きました。
話を聞くと、
もうすでに離婚していて、自分は実家に戻っているため、
マンションには住んでいないとのこと。
その離婚前後で貸借人が体調をくずしていたというのは
本当だったようです。
世帯主である旦那さんの方の契約であるため、
元奥さまには、請求できないようですし、
まだマンションは占拠されている状態です。
しかも、知らない人物も同居しる模様です。
だんだん事情がつかめてきたとはいえ、
管理会社さまも保証会社さまも
本人に一向に連絡が取れません。
特に、保証会社さま側の持ち出しが増える一方ですので、
保証会社さまにとっては厳しい状況です。
そこで次の段階に進むことになります。
内容証明郵便の送付
次に内容証明郵便を送付することになりました。
オーナーが自分で管理されている物件の場合には
自分で送りますが、管理会社さまにお任せしていますので、
こちらですることは何もありません。
この郵便を送付することにより、
裁判による法的手段となる「明け渡し請求」の際に
事実を証明することにもなります。
内容証明郵便は、同じ内容の文書を３部作って、
１部を発信者、１部を受取側、１部を郵便局が
保管する郵便です。
つまり、どういう内容が書いてあるか公的に証明できるものです。
本人が受け取るか否かよりも、
送った内容を証明する点で意味があるものです。
内容証明郵便は賃貸契約の解除通知を含むものでした。
通常、ほとんどの場合がそうなります。
この時点できちんと対応があるような貸借人でしたら、
おそらく、内容証明郵便を送付する段階まではいかないように思いますが、
やはり想像通り、これはスルーされました。
再配達などの手続きもされず受領もしていないようです。
相手方が期限を過ぎても返事をしてこない場合、
さらに次の段階に移ることになります。
内容証明は手紙の一種なので、
相手方が無視したからといって、
すぐに財産を差し押さえるなどの法的に強制力のある手続を使うことはできません。
法的に強制力のある手続を利用するためには、裁判を起こす必要があります。
ここから、提携している法律事務所に一任することになります。
明け渡し訴訟の請求
申し立て後、裁判所を介して立ち退きに関する訴状が届きます。
賃貸契約の裁判では、当方と貸借人の信頼関係の破綻が問われます。
こちら側からは、すでに未払い分の家賃の請求、
契約解除の内容証明郵便が既に送付されているので、
貸借人には部が悪いというか、オーナー側が有利です。
今回、貸借人は、郵便の受領もせず、
内容を確認していないので当然ですが、
何の対応もしていないので、さらに心象が悪くなっています。
この手の訴訟は多いので、
裁判もほとんど流れ作業のようなものだと思います。
判決後、不動産明け渡しの交渉が行われます。
この交渉では、退去日などの調整をすることができます。
家賃滞納者が任意に立退かない場合や
交渉がまとまらない場合は、強制執行の申し立てを行います。
強制執行の日程は選ぶことができません。
明け渡し交渉の日
とある日に、
明け渡し交渉が行われました。
執行官、代理人弁護士、管理会社担当者、立会人、
技術者（扉をあける鍵屋さんです）の
５人で現地に行っていただきました。
インターホンで呼び出しても、当然出てきません。
執行官権限で室内に入場するので、
ここで、鍵屋さんの出番です。
居留守をしても、無駄です。
部屋に入り、債務者（滞納している貸借人）の占有認定のための調査をします。
占有している者がいる場合は、債務者かどうかを確認して、債務者であれば催告をします。
○○日までに出て行ってください。そうしないと強制執行しますといって立ち退きを要請します。
室内には、貸借人がいて、さらに女性もいました。
同棲しているようです。
以前届いていた、第三者宛ての郵便に記載のあった名前と同一人物でした。
住民票もこのマンションに移していることも確認できました。
彼女も債務者として、公示書に併記されることになります。
面と向かって話を聞くと、
「離婚して、その後仕事も辞めてしまい、
今は彼女に養ってもらっている状態で、家賃も滞納してしまいました。○○日までには退去します。すみませんでした。」とのこと。
夜逃げなどをされることもなく、
言葉通り、退去は無事に済んで、部屋は元通りになりました。
以上は管理会社担当者さまからのご報告でしたが、
意外にも、室内はキレイだったみたいです。
経験上こういった場合は、室内が荒れている場合が多いようです。
その後、通常のクリーニングをして、設備を一部新しくして、
また賃貸に出しています。
今は、結婚したばかりのご夫婦に住んでいただいています。
陰ながらですが、末永く仲良く暮らしていただくことを祈っています😊
また長くなってしまいました。
次に、あと１回だけこの経験からのまとめなどを書きます。
それでは、お読みいただきありがとうございました♪
